2019年1-9月 || 贵阳主城房地产市场盘点（附销售排行榜）

导语 2019年三季度，政治局明确提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，调控预期放松而实际加码，行业整体表现趋于理性。

市场端，房企各出妙招抢收市场份额，其中主要以举办营销优惠活动、加大折扣力度为主，但楼市观望情绪仍较重，市场反响平平，成交规模大幅萎缩，供过于求成常态，市场降温，TOP10门槛下降。

投资端，呈现出较热现象，龙头房企持续发力，扩张规模，加大布局，虽前三季度市场环境较差，但西南城市的价值依旧受到众多房企关注，推动贵阳土地市场持续量涨价高，公开土地市场竞争较激烈。

统计口径1.数据来源：CRIC中国房地产信息决策系统

2.统计时间：2019.1.1至2019.9.30
3.统计数据均为商品房数据

4.统计范围：贵阳主城六区
5.联合开发项目流量榜金额双双计入统计

企业表现

盘点

01

门槛解读

头部房企势头持续
入榜门槛上涨

前三季度各房企集中发力拼业绩，但整体市场表现趋于理性。今年1-9月，头部房企梯队持续往年齐头并进势头，呈现格局分化，但TOP10梯队不增反降。

前三季度，TOP3房企和TOP5房企金额门槛分别为63.2亿元和46.5亿元，同比涨幅分别为4.64%和16.8%；TOP10房企的金额门槛14.8亿元，同比下滑22.9%。

02

集中度解读

行业集中度上升
规模房企优势深化

近几年，贵阳随着城市群、高铁规划带动而快速发展，全国型的规模品牌房企逐一进入，推动贵阳成为西南区域新一轮热点城市；自17年以来，在整体行业上行周期内，贵阳房价大幅拉升了一倍以上，房企集中度不断攀升；

2019年前三季度，龙头房企继续保持稳健高质量发展，地位愈发稳定，TOP3房企成交金额215.5亿元，行业集中度35.7%；TOP5房企成交金额320.4亿元，规模房企竞争优势进一步深化，与巨头企业相比，中小型房企缺乏“造城”能力，市场份额被挤压，面临政策和资金压力的双重打击，小型房企受到的冲击更大，面临的危机随之更多；

随着市场进入调整期，销售难度加大，各梯队房企集中度增幅出现持平和回落状态。

03

业绩变化

房企发力抢占市场
但业绩下滑成常态

TOP10房企各梯队划分明显，业绩差额较大，第一名和第十名业绩相差62.9亿元，行业分化加剧。

第一梯队销售额70亿+，由本土房企中天金融独得头筹，演绎“强者更强”的态势，恒大第三季度加大营销力度，以74.6亿元的业绩挤进第一梯队，与中天金融差距仅3.1亿元，势头较好；

第二梯队名额被碧桂园等三家全国规模型房企凭借其品牌力、产品力、资金力优势抢占；

第三梯队成交金额低于30亿，与前两梯队差距较大；

从纵向看，市场表现较差，TOP10房企中60%业绩处于下滑阶段，多房企业绩跌幅超20%，其中中铁置业表现尤为突出。

土地市场

盘点

◆流拍减少，市场趋于平静

2017年市场处于高速发展阶段，贵阳土地市场持续火热，随着房企的不断进驻，土地市场量价持续走高，均价呈一路上涨趋势；2019年虽然市场环境较差，但西南城市的价值依旧受到众多房企关注，推动贵阳土地市场持续量涨价高，截止9月成交4714亩，已反超全年成交总面积，楼面均价仍处于市场高位，但保持相对稳定。

伴随着房企的纷涌而至，公开土地市场竞争越发激烈，溢价率达到近年峰值，2018年随着市场起始价、成交价的双双上涨，溢价率有所回落，房企对贵阳市场看好，积极进驻或深耕；2019年高价地放地减少，溢价率维持稳中有升状态，流拍率整体呈下降趋势。

◆龙头房企持续发力，扩张规模

从公开市场来看，已进驻龙头品牌房企依旧主力拿地，持续规模扩张；其中、恒大拿地217万方，扩大恒大花溪文旅项目后续用地，而融创斩获123万方，拿地7宗，落子双龙、贵安、白云、花溪经开，加上原有布局，基本实现贵阳全域全面开花。

住宅市场

盘点

◆市场调整期，成交萎缩

近几年贵阳市场跌宕起伏，2018年起供求关系逆转，供应量整体增加，但成交量却逐年减少，供求比为1.13，市场呈供大于求趋势，究其原因，一方面受市场大环境、需求的过度消耗影响，另一方面受政府调控市场的制约。

2019年1-9月，贵阳主城商品房市场整体成交376万方，与2018年同期相比下降27%，市场成交规模大幅萎缩，客户观望情绪蔓延，市场已然进入调整期。

从月度走势来看，成交呈波浪型波动，19年市场热度明显低于17、18年同期，均价保持相对稳定；虽然3月、5月迎来了市场小阳春，但上涨态势未得以延续，“金九”未能出现，市场变冷已成定局。从宏观来看，全国房地产市场均处于下行期，贵阳市场遇冷亦是情理之中。

◆去化率不足50%，观望情绪较大

近两年住宅开盘去化情况来看，19年上半年整体去化率下滑明显，全年商品住宅整体去化率为47.56%，较去年平均水平下滑约25个百分点；下半年市场推货减少，去化略微好转，9月“金九”带动下，房企加大营销力度、优惠折扣，促进去化有一定小幅上升，整体去化率为60%，处于今年高位。

后市

预判

政策端

相比全国热门城市，贵阳政策宽松，并未出台实质的限制政策，因此不具备出现放宽红利的可能；目前市场并未出现根本性变化，出拳的时机未到，现阶段政策将以预防为主，刺激性政策出台可能性小。

企业端

房企冲刺全年业绩的关键期，推货意愿必将有所加强，将会开始形成供应，龙头房企9月已率先发力，加强营销力度，抢先加速冲刺，必将带动四季度整体行业冲刺。在现阶段“强者恒强”的行业特征下，企业规模势必持续分化，反应快，现金流要求高的企业规模会更大，而货储少，追求利润的房企，将会有更大质量的发展。

土地端

政府在拿地自持、成交熔断、保留地价等多方面的新玩法，反映出政策大趋势稳中有松，但新政策目前普及有限，长周期下，或将进一步应用；另一方面政府对土地财政的依赖度逐渐增强，城市建设发力时期，地方政府势必“保地价”，控制供地节奏，土地价格或保持稳中有升。

市场端

在力度延续、持续细化的调控背景下，过快上涨的房价有所回落，市场进入调整期，成交量缩减，但去年四季度和年初城市成交的土地，在四季度将会开始形成供应，而居民需求及购买力已被透支，后继需求无以为继，供过于求的态势或将导致四季度市场成交表现更差。

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